Un marché locatif en souffrance
Face à la sévère pénurie de logements, l’État et les acteurs du secteur multiplient les initiatives pour redynamiser le parc locatif privé. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) propose aujourd’hui un « dispositif fiscal universel » visant à simplifier et à rendre plus avantageux l’investissement dans le logement destiné à la location. Décryptage de ce mécanisme et de ses promesses.
Guillaume Ladroye - Votre expert en immobilier
5 mai 2025
Contexte : un marché locatif en souffrance
La demande de logements continue de croître, portée par l’augmentation du nombre de ménages, la mobilité professionnelle et l’évolution des modes de vie. Pourtant, l’offre peine à suivre : construction trop lente, biens trop onéreux pour une grande partie de la population, et rentabilité des logements anciens en baisse pour les bailleurs privés. Conséquence : une crise du logement qui pèse lourd sur le pouvoir d’achat, génère des tensions sociales et dissuade de nombreux investisseurs.
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Les grandes lignes du « dispositif fiscal universel »
Objectif principal
Offrir un cadre fiscal simple et transparent, applicable à tous les revenus fonciers, quels que soient le montant des loyers ou la nature des travaux engagés.
Fonctionnement
• Barème forfaitaire unique : au lieu de jongler entre plusieurs régimes (micro-foncier, réel simplifié, déficit foncier…), le propriétaire opterait pour une déduction automatique – par exemple 30 % de ses recettes locatives – sans justificatif de charges.
• Application universelle : accessible aux bailleurs particuliers comme aux sociétés civiles immobilières (SCI), qu’ils louent un studio en centre-ville ou un ensemble de maisons en périphérie.
• Simplicité administrative : une déclaration unique, directement pré-remplie par l’administration fiscale, réduisant considérablement le temps consacré aux formalités.
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Les avantages pour les propriétaires et pour le marché
1. Clarté et lisibilité
Finies les règles opaques et les subtilités parfois contradictoires : chaque investisseur sait précisément quel pourcentage de ses loyers sera imposable.
2. Gain de temps et d’efficacité
Avec une réduction des démarches fastidieuses, les bailleurs peuvent se concentrer sur la gestion quotidienne de leur patrimoine plutôt que sur la paperasse.
3. Relance de l’offre locative
En redonnant confiance et en améliorant la rentabilité nette, le dispositif devrait encourager de nouveaux entrants et inciter les propriétaires existants à conserver – voire à accroître – leur parc locatif.
4. Équité fiscale
Tous les propriétaires, du plus petit au plus grand, bénéficient du même traitement, ce qui évite les distorsions et les effets d’aubaine réservés à certains profils de contribuables.
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Les points d’attention et les limites potentielles
• Taux forfaitaire ajustable ?
Si le barème unique se veut universel, son niveau (30 %, 40 % ?) devra être finement calibré. Un taux trop bas risque de pénaliser les investisseurs qui ont effectivement de lourdes charges (travaux, intérêts d’emprunt), tandis qu’un taux trop élevé limiterait l’impact budgétaire pour l’État.
• Impact sur les grands investisseurs
Les sociétés de gestion ou les capitaux institutionnels pourraient bénéficier d’un avantage disproportionné, potentiellement source de concurrence accrue pour les particuliers.
• Suivi et contrôle
Dans un régime simplifié sans justificatifs, l’administration devra veiller au respect des obligations locatives (non-occupation, loyers impayés, décence des logements) pour éviter les abus.
• Compatibilité avec d’autres aides
Il faudra déterminer dans quelle mesure ce barème s’articule avec les crédits d’impôt pour la rénovation énergétique ou les dispositifs de défiscalisation locaux (zones tendues, quartiers prioritaires, etc.).
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Vers une mise en œuvre ?
L’UNPI invite le gouvernement à engager rapidement des discussions pour tester ce modèle au sein d’expérimentations régionales – par exemple dans les territoires les plus touchés par la pénurie ou le vieillissement du parc immobilier. Objectif : ajuster le pourcentage de déduction, évaluer l’impact sur les montants investis et mesurer la satisfaction des bailleurs.
Si les résultats sont au rendez-vous, ce « dispositif fiscal universel » pourrait être étendu à l’ensemble du territoire dès 2026, marquant un tournant dans la politique du logement et redonnant un second souffle à l’investissement locatif privé.
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Dans un contexte où chaque logement compte, la simplification fiscale apparaît comme un levier puissant. En proposant un barème unique, clair et accessible à tous, l’UNPI ouvre la voie à une relance durable du marché locatif. Reste à transformer cette proposition en réalité : pour rassurer autant les investisseurs que les pouvoirs publics, l’expérimentation et l’ajustement seront les clés de son succès.
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