Immobilier & cryptos : la vente impossible… sauf si on connaît les règles

L’idée d’acheter une maison ou un immeuble avec du Bitcoin ou de l’Ethereum semble futuriste ? Et pourtant, la question se pose de plus en plus. À l’heure où les cryptoactifs se démocratisent, investisseurs et vendeurs s’interrogent : peut-on légalement payer un bien immobilier en cryptomonnaie ?

La réponse est non… mais aussi oui. En réalité, ce n’est pas la vente qui est impossible, c’est le mode de paiement classique qu’il faut contourner intelligemment.

Voici ce qu’il faut savoir.

Pourquoi on ne peut pas simplement payer en crypto ?

En droit français, une vente immobilière doit obligatoirement être payée en monnaie ayant cours légal — autrement dit en euros. Les cryptomonnaies, même si elles sont fongibles, traçables et utilisées comme moyen d’échange, ne sont pas reconnues juridiquement comme une “monnaie”.

Résultat : un notaire ne pourra jamais valider un acte de vente si le paiement est prévu directement en Bitcoin ou autre actif numérique.

Mais alors… comment ça peut quand même marcher ?

C’est là que ça devient intéressant : il existe des montages juridiques alternatifs parfaitement légaux, qui permettent d’acheter un bien avec des cryptos sans enfreindre la loi.

Voici les deux plus efficaces :

1. La dation en paiement : l’accord gagnant-gagnant

Dans ce cas, le contrat de vente est signé avec un prix exprimé en euros, mais le vendeur et l’acheteur conviennent ensuite que le paiement se fera en cryptomonnaies.
C’est un échange de bien contre dette monétaire. Le vendeur accepte de recevoir des cryptos à la place des euros initialement prévus.

Cette opération doit être formalisée dans un second acte, distinct de la vente, avec l’assistance du notaire.

2. Le contrat d’échange : plus simple, plus direct

Une autre option consiste à ne plus parler de “prix” mais de “contrepartie”.
L’acheteur cède ses cryptomonnaies au vendeur, et en échange, reçoit la propriété du bien.
On sort alors du cadre de la vente classique pour entrer dans celui d’un contrat d’échange, prévu par le Code civil.

Ce montage est totalement légal et peut être plus souple, à condition de bien gérer les éventuelles différences de valeur via une soulte.

Quid des impôts ?

L’administration fiscale est claire :

• Si vous vendez un bien immobilier, vous payez la plus-value immobilière (si elle existe).
• Si vous cédez des cryptos, vous êtes imposé à 30 % sur la plus-value (flat tax).
• L’échange est fiscalement assimilé à deux ventes croisées, mais les droits de mutation ne sont dus qu’une seule fois.

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Chez Ladroye Immobilier, nous suivons de près l’évolution des usages liés à la blockchain, aux actifs numériques et à l’immobilier.
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Tout est encore possible, à condition d’avoir le bon cadre juridique.
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